Perspective Active Capital pour le quatrième trimestre : Opportunités et tendances pour l'investissement immobilier mondial

Malgré le durcissement des conditions de crédit, des opportunités s'offrent aux investisseurs dans plusieurs secteurs immobiliers à travers le monde.

Les taux élevés ont contribué de manière significative à ralentir l'activité d'investissement. Les rendements relatifs élevés des obligations semblent attrayants pour les investisseurs multi-actifs, et l'immobilier direct dépend historiquement fortement de l'endettement, de sorte que le coût de la dette rapidement augmenté agit comme un frein dans de nombreuses régions, et plus généralement, l'incertitude quant à la perspective économique complique davantage le processus de prise de décision des investisseurs.

En raison de l'ajustement rapide des taux, de nombreux investisseurs endettés, des gestionnaires de placements aux sociétés de capital-investissement, sont susceptibles de se concentrer sur la restructuration de leurs actifs existants qui seront refinancés au cours du reste de l'année, plutôt que sur l'achat de nouveaux.

Cependant, il y a une masse importante de capitaux en attente du bon moment pour être déployée. Certains investisseurs attendent une réévaluation pour qu'elle atteigne leur perception de ce qui est nécessaire. D'autres attendent le creux du marché - une tâche notoirement difficile et généralement rapide. Dans certains marchés, on observe une sorte de "jeu du poulet" entre les investisseurs, attendant que les noms mondiaux clés reviennent sur le marché, signalant que c'est le moment d'acheter.

Un autre facteur de la baisse des volumes est que le secteur historiquement le plus important et le plus liquide au niveau mondial pour les flux transfrontaliers, le secteur des bureaux, est passé à la deuxième place alors que les investisseurs démêlent les complexités d'un secteur déjà en évolution, même avant la pandémie (consultez notre dernière recherche (Y)OUR SPACE pour une analyse approfondie).

 

Opportunités immobilières mondiales 

 

Ce bassin de capitaux plus restreint crée toutefois des opportunités. Nous constatons des preuves d'investisseurs fortunés et de fonds souverains, généralement peu dépendants de l'endettement, utilisant cette pause comme une opportunité pour acquérir des actifs de prestige considérés comme des refuges "une fois dans une génération", avec moins de concurrence.

Pendant la crise financière, nous avons également constaté une augmentation des investissements du secteur caritatif, tirant parti de la concurrence moindre pour enrichir leurs portefeuilles. Bien qu'ils représentent une petite proportion des volumes totaux et aient historiquement été une source de demande nationale, il ne faut pas négliger ce groupe d'investisseurs.

Les données indiquent également, en particulier dans les secteurs dotés de vents structurels favorables, une activité des grandes sociétés de capital-investissement américaines, notamment dans le secteur de la logistique, qui occupe la première place pour l'activité transfrontalière mondiale depuis le début de l'année. Les actifs au Royaume-Uni, en Inde, dans les pays nordiques et au Canada ont tous été la cible de ce type d'investisseurs indicateurs leaders au cours du dernier trimestre, et nous prévoyons que cette tendance se poursuivra pour le reste de l'année. Les fonds souverains du Moyen-Orient et d'Asie ciblent également récemment des actifs logistiques aux États-Unis et en Europe, en particulier au Royaume-Uni, en Allemagne et en Espagne.

Les secteurs résidentiels dans leur ensemble ont également été le théâtre de l'activité des sociétés de capital-investissement américaines aux États-Unis, au Japon et en Espagne, et cette tendance devrait se poursuivre en 2023.

Les investisseurs moins dépendants de la dette dans les pays où la monnaie est relativement forte, comme l'Amérique du Nord et Singapour, devraient continuer à être actifs à l'échelle internationale.

Nous constatons également une augmentation des investisseurs japonais, de tous types d'investisseurs, qui profitent de taux de swap nettement plus bas. Nous nous attendons à ce que les investisseurs japonais continuent d'acheter à l'échelle internationale, et le Japon lui-même devrait être une destination pour les capitaux entrants au cours du dernier trimestre.

"Nous assistons à une augmentation significative des investissements japonais en Europe, aux États-Unis et en Australie. Traditionnellement, les investisseurs japonais ont eu du mal à accéder à ces marchés en raison de la rapidité des transactions des acheteurs locaux ou américains. Les investisseurs japonais peuvent désormais conclure des transactions hors marché et accéder aux actifs sans une concurrence aussi féroce, tout en profitant du faible coût du capital provenant du Japon. En 2023, les investisseurs japonais ont investi plus de 6,7 milliards de dollars dans des actifs à l'étranger, doublant ainsi le total de 2,8 milliards de dollars en 2022. Du côté des entrées de capitaux, le Japon reste attrayant pour les capitaux transfrontaliers en raison de l'écart de rendement significatif, d'une monnaie favorable et de taux d'intérêt bas. La dette reste créatrice de valeur au Japon, et c'est l'un des seuls marchés mondiaux où les prix augmentent." 

Neil Brookes, Directeur mondial des marchés de capitaux, Knight Frank

 

Alors, que nous réserve le quatrième trimestre ? 

 

Le message global pour le reste de l'année est de ne pas prendre l'économie pour argent comptant, ni ce que vous voyez sur votre propre marché comme une généralité pour ce qui se passe partout. De même, en période de vents contraires, il est facile de percevoir la situation comme unique ou même la pire dans vos propres emplacements d'investissement. Par exemple, malgré les gros titres, Londres, au Royaume-Uni, est la première métropole - de loin - pour l'activité de l'année à ce jour dans tous les secteurs, malgré une évolution de la politique internationale.

Le secteur des bureaux en Europe ne se comporte pas comme le secteur des bureaux aux États-Unis. La Suède connaît peut-être l'une des croissances les plus faibles, mais cela repose sur un PIB déjà nettement supérieur aux niveaux d'avant la pandémie.

L'Espagne a presque atteint sa maturité et va à l'encontre de la tendance avec une croissance du PIB prévue pour cette année à 2,3 % selon Oxford Economics, tandis que l'inflation espagnole au moment de l'écriture était de 2,6 %, suscitant l'intérêt des investisseurs dans le secteur résidentiel en croissance et au-delà.

Les investisseurs sont susceptibles de se concentrer sur le récit des "lits et entrepôts" tout au long de l'année, ce qui devrait également offrir des opportunités pour les investisseurs contrariants, car les emplacements tels que les bureaux aux États-Unis et en Europe risquent d'être survendus.

À mesure que les taux "encore plus élevés pour encore plus longtemps" s'installent dans le taux de base, dans de nombreux pays, les prêteurs et les emprunteurs qui espéraient "surmonter" la période de taux plus élevés commencent maintenant à accepter un environnement de taux plus élevés pour une durée plus longue. Cela varie à l'échelle mondiale en fonction de la taille moyenne des prêts, du niveau des taux de swap, de la santé des banques, du degré d'innovation dans le secteur du crédit et de la mesure dans laquelle les taux ont augmenté, mais dans une plus ou moins grande mesure, les actifs sont susceptibles de revenir sur le marché et les volumes d'investissement commencent à se débloquer, même s'ils ne reviennent pas aux niveaux "normaux" avant la fin de l'année. Nous n'anticipons pas un retour à la normale, mais nous nous attendons à une augmentation de l'activité par rapport au deuxième semestre.