Comment gérer l’obsolescence et la surcapacité ?

Dans le cadre de la série Retail Renaissance 2025, Knight Frank publie une nouvelle étude sur un enjeu majeur pour le secteur retail : comprendre et maîtriser l’équilibre délicat entre obsolescence, surcapacité et pertinence.

Pourquoi l’obsolescence est-elle une menace pour le retail ?

Dans l’immobilier commercial, un actif est dit obsolescent lorsqu’il ne répond plus aux besoins actuels des occupants ou aux exigences réglementaires. L’obsolescence peut être multiple :

• Obsolescence réglementaire (par exemple les nouvelles normes environnementales comme les MEES au Royaume-Uni)
• Obsolescence physique (bâtiments vieillissants, impacts du climat)
• Obsolescence fonctionnelle (espaces devenus inadaptés à l’évolution des usages)
• Obsolescence financière (difficulté à assurer la rentabilité ou à obtenir un financement)

D’après Knight Frank, près de 73 % des surfaces commerciales au Royaume-Uni pourraient devenir inexploitables d’ici 2030 si les nouvelles réglementations énergétiques entrent en vigueur.

La surcapacité : un phénomène localisé

Le marché du retail a longtemps souffert d’un excès de construction, notamment en périphérie des villes. Cela se traduit aujourd’hui par des taux de vacance élevés dans certaines zones, dépassant parfois le seuil critique de 25 %. Cependant, la surcapacité reste un problème essentiellement local, voire actif par actif. Identifier les zones et actifs sous-performants est donc indispensable avant toute prise de décision.

Reconversion : pas toujours la solution miracle

Face à l’obsolescence et à la vacance, la reconversion est souvent présentée comme la solution évidente. Pourtant, transformer un centre commercial ou un retail park n’est ni simple ni systématique.
Certains actifs trouvent une nouvelle pertinence grâce à une rénovation ou à une adaptation intelligente, sans nécessairement changer d’usage. D’autres peuvent être transformés en logements, bureaux, espaces de loisirs ou lieux communautaires si la demande locale le justifie. Souvent, la meilleure stratégie reste de moderniser pour conserver un usage commercial pertinent.

Comme le soulignent Sam Waterworth et Daniel Serfontein : « L’objectif n’est pas le retail pour le retail, mais un retail plus résilient et mieux adapté aux besoins réels. »

Ce qu’il faut retenir

Une approche proactive de la gestion de l’obsolescence est toujours préférable à une réaction tardive.
Il n’existe pas de solution unique : chaque actif doit être analysé en fonction de sa situation, de son marché local et des besoins réels.
La pertinence reste le fil conducteur : un espace commercial performant est avant tout un espace capable d’évoluer et de répondre à la demande.