Le retail en 2025 – Quand l’occupant dicte les règles du jeu
Le secteur du retail vit une véritable transformation. Selon Knight Frank, l’année 2025 marque un tournant : les occupants prennent les commandes. Finies les stratégies dictées par les bailleurs ou les ambitions architecturales déconnectées de la réalité terrain. Aujourd’hui, ce sont les besoins des enseignes qui façonnent le marché.
L’occupant comme moteur de la valeur
La principale leçon de cette renaissance ? Un local commercial ne vaut que s’il répond à un besoin réel. Les périodes fastes du retail notamment entre les années 1980 et 2000 ont souvent privilégié l’expansion à outrance, sans toujours se soucier de la rentabilité ou de la pertinence géographique. Résultat : des portefeuilles déséquilibrés, des loyers irréalistes, et une remise en question brutale dès les années 2010.
Vers des baux plus souples et des loyers plus justes
Les enseignes ont appris à négocier. Exit les baux rigides et les loyers inadaptés : place aux structures flexibles, aux loyers indexés sur le chiffre d’affaires, et à une meilleure transparence des charges. La priorité est claire : préserver la marge. Pour les bailleurs, cela implique une posture proactive et collaborative.
Loyauté : un mythe dépassé
Autre changement majeur : la loyauté des enseignes n’est plus acquise. Un emplacement non performant est désormais rapidement abandonné. Les enseignes opèrent des arbitrages réguliers, analysant chaque point de vente selon sa rentabilité réelle. Cette rigueur pousse les bailleurs à co-construire avec leurs locataires, et à prouver la valeur de chaque mètre carré.
Des enseignements pour l’ensemble du marché immobilier
Le retail sert désormais de boussole aux autres segments de l’immobilier commercial, notamment les bureaux. L’essor du télétravail, les enjeux d’attractivité RH et la recherche de rentabilité globale poussent également les propriétaires de bureaux à revoir leur approche : place à la co-conception, à la flexibilité et à l’optimisation des coûts d’occupation.
En 2025, la performance immobilière ne se décrète plus, elle se construit main dans la main avec l’occupant. Le retail nous l’enseigne : il ne suffit pas de bâtir, il faut bâtir utile. Et si les locataires changent la donne, les investisseurs avisés seront ceux qui sauront les écouter.
