Investissement retail : la fin de la complaisance
Un secteur longtemps considéré comme inébranlable
Pendant des années, le secteur du retail a été considéré comme l’un des piliers les plus solides de l’immobilier commercial. Mais cette stabilité apparente a masqué deux failles structurelles majeures : la complaisance et le sous-investissement. Dans la deuxième leçon de son étude Retail Renaissance 2025, Knight Frank revient sur ces dérives, leur impact à long terme, et les leviers d’un redressement durable.
Quand le succès engendre l’immobilisme
Entre 1981 et 2006, le retail offrait les meilleurs rendements du marché immobilier, avec une moyenne annuelle de 12,3 %. Ce succès a entretenu une forme d’inertie :
- Les enseignes ont multiplié les ouvertures sans rationaliser leur réseau.
- Les propriétaires fonciers ont privilégié la hausse des loyers au détriment de la modernisation.
- Les investisseurs ont déserté à la première alerte structurelle.
Le résultat : un parc immobilier surdimensionné, vieillissant, et progressivement délaissé. Ce n’était pas un simple ajustement cyclique, mais une transformation structurelle profonde.
COVID : un électrochoc révélateur
La crise du COVID a joué un rôle déterminant. Elle a mis en lumière la fragilité du modèle tout en soulignant la résilience du secteur. Ce contexte inédit a poussé tous les acteurs à revoir leurs priorités.
Vers un nouveau cycle d’investissement retail
Depuis, une approche plus sélective et rationnelle de l’investissement s’impose :
Côté enseignes
- Réduction des portefeuilles
- Rééquilibrage des dépenses entre digital et magasins physiques
- Stratégies de localisation plus pragmatiques
Côté propriétaires
- Réinvestissements ciblés dans les actifs existants
- Meilleure coordination avec les locataires
- Gestion capex intégrée dans la stratégie d’acquisition
Côté investisseurs
- Retour progressif de la confiance
- Revalorisation des segments les plus résilients (retail parks, foodstores)
- Capex mieux anticipé dès l’achat
Une performance retrouvée
En 2024, le retail a généré un rendement total de 8,1 %, dépassant l’industriel (7,8 %) et les bureaux (0,7 %). Cette performance s’appuie sur :
- Une croissance des revenus locatifs
- Une hausse de la valeur capitalistique (+2,2 %)
- Un redressement généralisé des loyers dans tous les segments du commerce
Les prévisions sur cinq ans confirment une dynamique positive et durable.
Conclusion : investir avec discernement
Le secteur du retail entre dans une nouvelle ère. L’investissement ne peut plus être passif, ni fondé sur des logiques d’expansion systématique. C’est un marché complexe, exigeant, mais encore très porteur pour ceux qui savent investir avec discernement. La fin de la complaisance marque le début d’un cycle plus vertueux, où chaque décision d’investissement doit contribuer à créer une valeur mesurable, tant pour les investisseurs que pour les utilisateurs.
